【编者按】住房问题，牵动千家万户。在美国，一场罕见的跨党派合作正在上演，试图破解“住不起”的困局。参议院以压倒性多数通过了一项旨在提高住房可及性与可负担性的法案，这束难得的共识之光，能否穿透政治博弈的迷雾，真正照亮普通人的安居梦？法案背后，是持续多年的住房短缺、飙升的房价与停滞的收入之间的矛盾，也是大资本入场炒高房价的争议。从放宽建造限制到限制机构投资者，这条改革之路既承载希望，也布满荆棘。它不仅是美国的故事，更是全球化时代下，都市居住难题的一个缩影。无论结果如何，这场关于“家”的立法博弈，都值得你我关注。
华盛顿（美联社）——周四，参议院通过了一项广泛法案，旨在让美国住房变得更易获得、更可负担。这是国会为解决这一日益严重的全国性难题而进行的一次罕见的跨党派努力。
该法案以89票赞成、10票反对的结果获得通过，它将减少监管、规范企业投资者，并扩大住房资金可用于建造经济适用房和租赁房屋的途径。该法案现在将送回众议院，众议院今年早些时候已通过一项类似法案。
“全美各地都存在住房短缺，”马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦表示，她与共和党人合作，为该立法赢得了两党的压倒性支持。“我们需要更多各种类型的住房。更多给首次购房者的住房，更多给租房者的住房，更多给老年人的住房，更多给残疾人的住房，更多农村住房，更多城市住房，更多，更多，还要更多。”
她说，这项立法“将有助于压低价格”。
参议院银行委员会主席、南卡罗来纳州共和党人蒂姆·斯科特与沃伦共同主导了这项努力。他在投票前表示，参议院将“做过去几十年来这个立法机构中许多人都未能做到的事情，那就是通过有实质意义的立法，让成为房主变得更容易。”
尽管参议院获得了跨党派投票支持，且两党都有在中期选举前通过该法的共同迫切愿望，但目前尚不清楚众议院是否会再次审议该法案——也不确定唐纳德·特朗普总统是否会签署它。
特朗普在跨党派谈判过程中一直支持该立法，但他上周末发表声明，称除非国会通过要求选民出示公民身份证明并终止大多数邮寄投票的立法，否则他不会签署任何新措施，这减缓了该法案的推进势头。参议院预计将于下周开始审议该法案，但由于所有民主党人都反对，该法案不太可能获得通过。
与此同时，众议院领导人已表示，他们不太可能接受参议院版本的住房立法，并暗示可能启动正式的协商会议程序，在两院之间谈判达成最终协议——这一过程可能需要数月时间。
参议院多数党领袖、南达科他州共和党人约翰·图恩在该法案通过前表示，协商会议谈判是一种可能性，“但显然，最快的方法是采纳参议院的法案并通过它。”
他说，如果白宫希望这种情况发生，“他们可能必须向众议院领导层提出这个论点。”
众议院金融服务委员会主席、阿肯色州共和党人弗伦奇·希尔在一份声明中表示，参议院的通过是“重要的一步”，但补充说，“关键是我们必须处理好细节，并缓解众议院议员对参议院法案提出的一些担忧。”
共和党人和民主党人都支持这项立法，因为全国范围内都存在住房建设短缺，且房价上涨速度快于收入增长。该法案将赋予地方政府在住房问题上更多权力，允许银行增加对经济适用房的投资，并取消通过第8条款资金获得私人融资以修缮房产的公共住房单元数量限制。
“这项法案中有许多条款，不再将美国视为单一的住房市场，而是开始赋予地方领导人解决其独特区域难题所需的工具，”追踪住房数据的公司Cotality的彼得·卡罗尔表示。
该法案旨在通过简化一些要求环境审查和检查的法规，使房屋建造更容易。它还取消了对紧急庇护床位和街头无家可归者外展服务补助金的限制。
由于许多经济适用房开发商依赖可以运送到需要住房地区的预制和模块化房屋，该立法还将取消它们必须建造在永久性底盘上的要求，从而降低成本，并使它们更易于建造和设计。
该法案中较具争议的条款之一，是禁止机构投资者购买独栋住宅——这是特朗普的首要任务之一。
该法案将此类投资者定义为直接或间接拥有350套或以上独栋住宅的任何实体。任何规模的投资者都不被要求出售在该法案成为法律之前购买的独栋住宅。
如果他们出租房屋，仍将被允许购买或建造独栋住宅，但必须在七年后将其出售给个人购房者。
特朗普之所以推动这项禁令，是因为他在中期选举前面临解决选民对可负担性担忧的压力。“是人住在房子里，不是公司，”特朗普在一月份的一篇社交媒体帖子中说，呼吁国会采取行动。
批评该法案对大型机构投资者限制的人士认为，随着房东面临的竞争减少，这将导致租赁住房库存减少和租金上涨。同时，目前尚不清楚针对拥有350套或以上独栋住宅的机构投资者的禁令，将如何有效减少普通购房者在购房时可能面临的竞争。
美国住房市场自2022年以来一直处于低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升。
美国现有房屋销售年率自2023年以来一直徘徊在400万套左右——远低于历史上作为常态的520万套年率。去年销售放缓至30年低点，今年迄今仍然疲软，1月和2月的销量较去年同期有所下降。
房价的急剧上涨（尤其是本世纪头几年），以及全国范围内长期住房短缺（因多年低于平均水平的房屋建设而加剧），使得许多渴望购房者因价格过高而被市场拒之门外。
与此同时，尽管美国月租金中位数已持续下降两年多，但根据Realtor.com的数据，今年1月的租金仍比2020年初高出15.2%。
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